ЖСК, ТСЖ и ТСН: москвичам объяснили разницу в формах управления многоквартирным домом

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и товарищество собственников недвижимости (ТСН)  — все это добровольные объединения граждан или юридических лиц, созданные для управления общим имуществом в многоквартирном доме. В комплексе городского хозяйства Москвы рассказали об особенностях этих форм.

«Всего в Москве осуществляют свою деятельность около 2,5 тысячи объединений собственников жилья, из которых порядка 1,4 тысячи  — жилищно-строительные кооперативы, более 850  — товарищества собственников жилья и 145  — товарищества собственников недвижимости. Все указанные объединения являются некоммерческими, то есть не подразумевается получение прибыли от своей деятельности. Однако работа председателя и членов правления, а также ревизионной комиссии может материально вознаграждаться. Это может определить общее собрание собственников жилья»,  — рассказал начальник Управления организации лицензионного контроля и жилищного надзора Государственной жилищной инспекции города Москвы Александр Андреев.

ТСЖ и ТСН  — в чем разница

Жилищный кодекс Российской Федерации не разделяет в правах товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости. ТСЖ  — это классическая форма самоуправления для уже построенного дома, где собственники квартир объединяются, чтобы совместно вести дела, касающиеся общего имущества.

ТСН — более новая и универсальная организационно-правовая форма. Все создаваемые объединения собственников теперь, как правило, регистрируются как ТСН. В него могут входить как физические, так и юридические лица, которым принадлежат нежилые помещения в доме  — офисы, магазины и другие.

Как работает ЖСК

Члены жилищно-строительного кооператива, кроме управления общим имуществом, участвуют в строительстве и реконструкции здания своими средствами. Подавляющее большинство ЖСК образовались еще в период СССР во время возведения домов. С 2010 года для управления домами в Москве было создано всего восемь таких объединений.

Есть особенности и в требованиях к должностным лицам. Членами правления ЖСК (в том числе председателем), ревизионной комиссии (ревизором), а также его главным бухгалтером не могут являться граждане, имеющие судимость за умышленные преступления или в отношении которых не истек срок дисквалификации. Кроме того, в правление ЖСК закрыт вход тем, кто ранее занимал руководящие должности в компании из сфер строительства, реконструкции, капитального ремонта, если она была исключена из членов саморегулируемых организаций или признана несостоятельной (банкротом). С этого времени должно пройти не менее трех лет.

ЖСК, ТСЖ и ТСН обязаны вести реестр своих членов. В ЖСК их количество не может быть менее пяти, но и не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом доме. А в ТСЖ и ТСН число членов должно быть более 50 процентов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме. Если члены товарищества не обладают указанным большинством, собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ и ТСН.

Еще одно важное отличие состоит в том, что члены ТСЖ (ТСН) не отвечают по обязательствам товарищества, тогда как в уставе ЖСК должны содержаться сведения о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков при строительстве дома.

Что касается сроков избрания правления и членов ревизионной комиссии, то принимать решение об этом в товариществе обязаны не реже раза в два года, а в кооперативе — не реже чем раз в три года.

Равные условия

В многоквартирных домах, где создано ТСЖ, ТСН или ЖСК, высшим органом управления является общее собрание членов такого товарищества или кооператива. Его созывают в порядке, установленном уставом.

Члены ТСЖ, ТСН или ЖСК обязаны ежегодно утверждать годовой план содержания и ремонта общего имущества в доме, принимать отчет о его выполнении, согласовывать сметы доходов и расходов товарищества (кооператива) на год, отчеты об их исполнении, аудиторские заключения (в случае проведения соответствующих проверок). Кроме того, они утверждают годовой отчет о деятельности правления товарищества (кооператива) и заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, ТСН или ЖСК по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Жилищный кооператив на общем собрании его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

В остальном же для собственника квартиры разница между управлением домом ЖСК, ТСЖ или ТСН в повседневной жизни незаметна.